Добровольное титульное страхование. Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры. Выплаты и страховой случай

Страховать титул, приобретая квартиру, необходимо, чтобы защитить свои права на квадратные метры. Например, в Санкт-Петербурге в 2017 году ежемесячно рассматривается множество исковых заявлений относительно объектов, состоящих на вторичном рынке жилья, якобы незаконно отошедших покупателям недвижимости.

Представим себе ситуацию, что после приобретения вами квартиры неожиданно появляется родственник бывшего собственника жилья, имеющий право на некоторую ее часть. В этом случае российское законодательство подразумевает передачу части квартиры в руки родственника, защищая исключительно его права. Более того, суд может признать сделку купли-продажи недействительной, что тогда происходит с потраченными финансами? Безусловно, родственника обязуют возместить материальные затраты в судебном порядке, но когда он сможет это сделать в реальности – большой вопрос.

Дополнительные проблемы появляются, когда при возврате денег оценивается стоимость квартиры, она может существенно отличаться от уплаченной суммы. Что касается финансов, уже истраченных на ремонт и обустройство квадратных метров, о них вообще можно забыть, если, конечно, новый владелец жилья не собирал все документы по покупке стройматериалов и выполненным работам.

Зачем при покупке квартиры нужен титул

Сначала разберемся, что такое титул. Титул – официальная бумага, позволяющая подтвердить факт владения приобретенной собственностью. Право собственности разрешается застраховать, тем самым защитив себя от последствий осуществленных ранее сделок по типу нарушения прав лицами, если им еще не исполнилось 18 лет, заключения операции россиянами, которые на самом деле недееспособны, или обычным мошенником.

Титульный вид страхования страхует вероятность понести материальные потери, связанные с утратой покупателем прав на недвижимость.

Это касается не только квартиры, дома, но и земельного участка, любого здания или постройки. Поэтому страхование титула все чаще пользуется спросом у россиян, несмотря на дополнительные траты.

От каких рисков защищает титул

Риски, от которых защищает страхование титула:

продажа квадратных метров по поддельным или недействительным бумагам;
нарушения при прохождении процедуры приватизации;
раздел имущества, доставшегося в наследство от родственников, если нарушаются интересы наследников;
осуществление сделки с квартирой, которой владеют сразу два супруга, если один из них не давал согласия на продажу имущества;
ущемление интересов детей, которым еще не исполнилось 18 лет.

Как оформить страховой полис

Чтобы получить страховой полис титула на квартиру, нужно собрать следующий список необходимых документов:

справку из инстанций, регистрировавших квартиру;
выписку из домовой книги;
свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности;
договор, в котором идет речь о праве собственности на недвижимость, к примеру, о купле-продаже или о получении наследства по законному праву;
техпаспорт, план приусадебного участка.

Порядок составления договора страхования титула квартиры

Когда составляете соглашение, не забывайте о важных правилах:

В тексте контракта обязательно должно присутствовать описание страхового случая.
Определите характер и вид страхования.
Зафиксируйте страховую сумму.

Чаще всего страховая сумма равноценна стоимости жилья на рынке недвижимости. Обязанность страховой компании – предоставить квалифицированную юридическую помощь, куда входят консультации и полноценное участие юристов в делопроизводстве, в случае предъявления покупателю квартиры судебных исков. Причем затраты по юридическому сопровождению возлагаются на страховщика, для этого страхователь должен передать компании собственные полномочия.

Некоторые вместо страховых фирм выбирают в качестве поддержки риэлторов, но последние не несут ответственности перед клиентом так, как несут ее страховые компании, поэтому этот вариант не выгоден покупателю квадратных метров.

Как оценивают страховой риск

Страховой полис удается получить только после оценки страхового риска. Для этого предстоит провести анализ законности предоставленных продавцом документов на владение недвижимостью – как минимум инициировать андеррайтинг квадратных метров. Страхование не исключает риски на 100%. Это всего лишь своеобразная подушка безопасности, которая защищает от возможных негативных последствий.

Поэтому если в результате судебных прений покупателя все-таки лишают права собственности на квартиру, это как раз и есть страховой случай, а значит, страховщик должен возместить ущерб в полном или частичном виде, все зависит от условий сотрудничества, описанных в договоре.

По мнению специалистов, титульное страхование выгодно одновременно для двух участников сделки с квартирой – продавца, если он добросовестный, и покупателя. Продавцу теперь не составляет труда продать квадратные метры по полной цене, а покупатель защищает свои права от возможных рисков их потери. Страховой полис гарантирует, что, несмотря на любые неприятности, средства нового обладателя квадратных метров останутся при нем.

Период страхования

Гражданин, оплачивающий договор страхования, сам выбирает подходящий срок, в течение которого будет действовать страхование на квартиру. Российское законодательство накладывает на этот пункт временные ограничения – соглашение составляется сроком от полугода до 3-х лет, и все потому, что раньше оспорить права на недвижимость разрешалось в течение 10 лет, а сегодня – на протяжении 3-х лет.

Если гражданин желает обезопасить себя по максимуму, в договоре можно дописать пункт об обязательствах страховой компании возместить ущерб в случае, если судебное решение вынесено уже после истечения срока исковой давности.

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит?

Титульное страхование недвижимости - это страховка, которая защищает честного клиента от утери прав владения на свое жилье. Почему же вообще страхование недвижимости так популярно? Да потому что, многие банки, такие как Сбербанк и ВТБ, не дают ипотеку на жилплощадь, если на нее не оформить страховку.

Конечно, покупатель имеет право отказаться от страховки сразу же как пройдет пять дней после ее оформления, но в таком случае банк может отказать в ипотечном кредите или что еще хуже, увеличить процент на использование кредитных денег. Получается, что страховка - это все же необходимое условие и именно поэтому в последнее время люди все чаще прибегают именно к титульному страхованию.

Страховка титула - что это значит?

Страхование, носящее название «титульное» - это способ уберечь свои права, на купленную собственность. Как правило, под страхование попадает именно риск потери права владения вследствие дефекта титула, которым является документ, дающий право на собственность, то есть, акт о купли-продажи. Не стоит думать, что если произойдет абсолютно любая потеря прав владения, то это все покроет страховка. Такое мнение ошибочно. Под страховку не попадет та недвижимость, который был нанесен ущерб из-за пожара или взрыва, природных катаклизм или если человек специально нанесет ущерб недвижимости, пытаясь получить страховку.

ВНИМАНИЕ!!! Как правило, почти во всех случаях, право владения недвижимостью приобретается после совершения сделки купли-продажи, но стоит отметить, что очень редко в сделке замешаны только продавец и покупатель.

Очень часто можно встретить случаи, когда объект недвижимого имущества становится поочередно собственностью разных лиц, то есть, переходит во владение несколько раз. Именно такие частые «переходы» и могут стать причиной того, что нарушилась буква закона, как пример, права третьих лиц были ущемлены. Такая ситуация может потянуть за собой разбирательства в суде, а по предписанию судьи, приобретатель недвижимости может лишиться своего права владения. И вот здесь страховка титула может помочь покрыть понесенный убыток.

Какие самые возможные случаи по страховке

Что это такое "страховой случай" в страховке? Это любое основание, которое может повлечь за собой аннулирование акта купли-продажи. Для того чтобы страховой случай произошел, должны наступить различные ситуации. Стоит отметить что это может быть, как добросовестные действия, так и мошеннические. Но, как бы там ни было человек, застраховавший свою недвижимость уже защитил свои интересы, и компания, занимающаяся его страховкой, возместит ему всю денежную сумму, которая была израсходована на сделку.

Основываясь на практику, был составлен перечень самых популярных причин, которые могут повлечь за собой потерю титульного права на недвижимость.

Среди них:

Произошло ущемление прав третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети или прямые наследники. К примеру, квартира была реализована, но в ней был прописан ребенок, не достигший 18 лет, и после продажи ему не предоставили новую жилплощадь взамен старой.
Произошедшая сделка купли-продажи или оформление дарственной, признаны незаконными. Опять приведем пример: несовершеннолетний должен был унаследовать часть недвижимости, которая продалась.
Продавец подделал правовые документы. Тут стоит сказать о том, что нарушаются нормативные акты как Гражданского Кодекса Российской Федерации, так и Уголовного Кодекса.
Мошеннические действия.
При оформлении прав нового собственника произошла ошибка. Это может свершиться в том случае, если ранее бывший владелец жилья, неправильно произвел регистрацию своих прав, что автоматически приведет к тому, что новый собственник, естественно, не сможет зарегистрировать свои права.
Кто-либо из участников сделки оказался недееспособным.
Суд вынес решение, что сделка купли-продажи признается недействительной.

Страховка титульного вида очень популярна при оформлении ипотечного кредита. Почти каждый банк выдает ссуду только после того, как заемщик застрахует титул. Особенно такое происходит, если человек берет ссуду для приобретения недвижимого имущества на вторичном рынке, а это как можно понять, весьма рискованное дело. Также при покупке жилья при помощи вторичного рынка, банковское учреждение, помимо страхования титула, может требовать и страховку от пожара.

Какова цена на страховку титульного вида

Для того, чтобы определить цену титульного страхования, для начала необходимо произвести оценку недвижимости, так как эти суммы связаны между собой. При расчете страховки используется цена, которая была указана в договоре купли-продажи или, как вариант, выписка из БТИ об оценке жилья.

Как правило, наиболее часто при расчете титульной страховки используют тариф по ставке 0.5-1% от суммы, которая получилась после оценки недвижимости. Рассмотрим пример: квартира была оценена на 1 млн. руб., производим расчет по тарифу в 0.5%:

1000000-0.5%=5000 руб.;

Если же тариф составляет 1% от суммы, то получается:

1000000-1%=10000 руб.;

Полученные расценки используются по страховке на целый год. А если страхователь хочет произвести страховку своего титула на несколько лет вперед в одной компании, то срок такой страховки может варьироваться от 1 года и аж до 10 лет. Конечно же, сумма по страховке будет увеличена в пропорциях к тому числу, которое будет соответствовать периоду страховку (от 1 до 10). Для того, чтобы произвести расчет, можно также использовать специальный калькулятор онлайн, который до точности рассчитает сумму страховки.

ВАЖНО!!! Говоря о цене титульной страховки, нельзя не сказать о мошенниках, которые пытаются получить больше денег от страховки, чем положены.

Как у них это получается? Как было сказано, цена страховки напрямую зависит от оценки квартиры. Так вот, мошенники специально подделывают документ об оценки, значительно увеличивая денежную сумму, что приводит к тому, что страховая компания платит в разы больше денег, чем положено. Если страховщик со временем выявит обман, то договор по страховке аннулируется, а компенсация клиенту не выплачивается.

Прекращение действия договора по покупке недвижимости, почему это произошло

Самый популярный случай при страховке титула на недвижимое имущество - это прекращение действия договора купли-продажи. Происходит это в основном по предписанию судьи. А в судебном разбирательстве истцом становится, как правило, собственник недвижимости, права которого были нарушены во время проведения сделки по продаже.

Как гласит закон, продажа недвижимости может быть признана судом недействительной, в следующих ситуациях:

Закон или нормативный акт был нарушен;
Сделка считается мнимой и прикрывает иные действия с недвижимостью;
После сделки у приобретателя не появилось право владения приобретенным жильем;
Сделка проводилась лицом, которое относится к категории недееспособных граждан;
Сделка проводилось лицом, возраст которого менее 18 лет;
Сделка совершилась, так как продавца ввели в заблуждение;
Сделка проводилось лицом, которое признано дееспособным, но оно не понимало, что совершает;
Сделка проводилась под давлением и продавцу угрожали.

Кто имеет права на титульное страхование и что им нужно делать

Титульная страховка недвижимости доступно как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Главное условие, которое выдвигается каждому гражданину, желающему застраховать титул-быть зарегистрированным на территории Российской Федерации.

Конечно, как и в другой любой сделке, первым этапом для оформления титульной страховки является сбор и подготовка всех необходимых документов. Как правило, все необходимые бумаги должны иметь отношение к проведенной сделки купли-продажи.

Следующий этап-это поиск страховой компании, которая займется оформлением титульной страховки. Очень важно при поиске обращать внимание на лицензию компании, и узнавать имеет ли она право вообще проводить подобные действия.

ВНИМАНИЕ!!! Не помешает и изучить финансовое состояние страховой, так как от этого зависит будет ли она при возникновении страхового случая выплачивать компенсацию. Одной из самых популярных страховых является Ингосстрах.

Далее необходимо ознакомиться с правилами страховой компании и узнать на каких условиях она заключает со своими клиентами титульное страхование. Если все требования компании подходят страхователю, то можно смело заключать договор. А если нет, то лучше поискать более подходящую страховую.

И последний этап-это заключение самого договора страховки. Для этого страхователь должен явиться в офис выбранной им страховой компании. После составления и подписания документа, один экземпляр страховая оставляет у себя, а другой отдает своему клиенту. Именно при помощи полученного документа, страхователь имеет полное право обратиться в страховую, если произошел страховой случай и получить причитающуюся ему компенсацию.

Заключение

Человек, который хочет оформить титульное страхование должен совершить несколько важных действий. Конечно же, первым шагом в таком важном деле должен стать поиск юриста, который сможет установить правильный вариант страхования. Также не помешает обратиться за услугами к незаинтересованному в сделке оценщику, чтобы точно установить стоимость недвижимости, так как, от нее будет зависеть сумма компенсации. Ну и как при любой сделке, необходимо иметь на руках соответствующие документы. Ну и конечно стоит сказать о том, что при ипотеке титульное страхование не обязательно, но оно поможет уберечь права собственности на жилье. А вот без ипотеки застраховать титул дают возможность не все страховые компании, но, кто ищет, тот всегда найдет.

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – .. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную .

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Собственности вызывали, можно сказать, недоуменный вопрос: "Что это такое - страхование титула и зачем нужно?". Защита потери прав собственности на какую-либо недвижимость, особенно купленную на вторичном рынке, считается необходимой. Это не менее важно, чем страхование непосредственно самой квартиры либо дома.

Вовсе не стоит рассматривать эту меру в качестве очередного способа по выжиманию денег из участников процесса. Данный прием считается надежной финансовой защитой.

Что это такое - страхование титула?

Приобретая недвижимость, любой покупатель получает и титул собственника. Именно его потеря наряду с правом на покупку имущества и выступает предметом данного вида страхования.

Добросовестный покупатель недвижимости не будет защищен с финансовой точки зрения в том случае, если обнаружатся обстоятельства, которые сделают его сделку с продавцом недействительной.

В том случае, если предыдущие соглашения с недвижимостью были осуществлены с какими-либо нарушениями, покупатель лишится и покупки, и выплаченных за нее денежных средств, которые ему уже никто не вернет.

Добровольно или принудительно?

Страхование титула можно производить в добровольном порядке. Не всегда оно выполняется по требованию банковского учреждения, которое выдает ипотечные кредиты.

Титульное страхование дает возможность снизить риски появления каких-либо неблагоприятных последствий, которые вероятны в будущем. События уже случились, но они неизвестны покупателю недвижимости на момент совершения сделки.

Это является особенно актуальным в том случае, если имущество уже прошло через ряд сделок по купле-продаже. Самостоятельно выполнить проверку их чистоты крайне затруднительно.

Страховая компания непосредственно перед заключением соглашения обязательно проводит такую инспекцию для того, чтобы определить степени риска. Собственно именно от этого и будет зависеть цена услуги.

Что подлежит страхованию титула?

Титул предполагает, прежде всего, страхование права собственности не только на дом либо квартиру, но также и на земельный участок. То же самое действует и в отношении нежилого помещения наряду с объектами незавершенного строительства и тому подобное.

Предметом защиты может являться не только вторичное жилье. Многие задают вопрос о том, зачем страхование титула в новостройке. Любой собственник может потерять новую квартиру в результате мошеннических действий со стороны застройщика, который продал, например, возводящий дом дважды.

Не подлежат данному виду страхования всевозможные самовольные и незаконно возведенные строения либо помещения, которые были выведены из жилого фонда или же построены с теми или иными нарушением норм безопасности. К этой категории можно отнести аварийное жилье.

Наступление страхового случая

Вопрос о том, что это такое - страхование титула, стал понятен благодаря уже изложенному материалу. Какие же еще категории характерны для этого явления?

Страховым случаем в данной ситуации считается прекращение прав на владение собственностью. Непосредственно событием, которое приводит к специальным выплатам, служит решение суда о признании ранее совершенной сделки по купле-продаже недвижимости либо документов, на основании которых таковая была осуществлена, недействительными.

Причинами, согласно которым суд имеет право отменить сделку, являются следующие факторы:

Она была совершена недееспособным гражданином.
Сделка с общим имуществом была проведена одним из супругов без получения согласия другого.
Соглашение носит кабальный характер, то есть оно было совершено под угрозой.
Сделку провернули обманным или же незаконным путем. К примеру, плательщиком ренты без получения необходимого согласия получателя. Либо когда доверенное лицо собственника могло превысить полномочия и так далее.

В любых ситуациях, связанных с мошенничеством.
Сделка была осуществлена лицом, которое не отдает отчета своим действиям.
Были нарушены права каких-либо неучтенных наследников.
Были допущены ошибки во время оформления документов.

Договор страхования титула может предусматривать еще одно событие, которое ведет к потере прав собственника. Таким инцидентом является решение органов власти об изъятии либо национализации, а также об уничтожении имущества, являвшегося предметом сделки.

Тарифы и стоимость страхования титула

Стоимость титульного страхования напрямую зависит от ряда следующих факторов:

Является ли недвижимость вторичным или новым жильем.
Размер суммы страхования. То есть рыночная цена предмета страхования.
Количество сделок по купле-продаже, которые были проведены с недвижимостью за все время ее существования.
Период страхования, например, от одного года до десяти лет.
Заключение андеррайтера.

Кто такой андеррайтер?

Рассматриваемый субъект является сотрудником, осуществляющим оценивание рисков в рамках принятия для страхования конкретного объекта. Андеррайтер дает оценку возможности наступления особых случаев. В зависимости от условий процесса данное лицо определяет тарифы и то, сколько страхование титула стоит.

Интересно отметить, что процедура титульного страхования квартиры в новостройках, как правило, обходится не дорого. Многими компаниями применяются даже не понижающие коэффициенты, а отдельные варианты тарифов на страхование нового жилья и вторичной недвижимости.

Чем больше сделок было за все время совершено, тем выше окажется повышающий коэффициент. Андеррайтер может выполнять заключение о повышении цены на страхование. Кроме того, этим лицом принимается решение об использовании понижающих коэффициентов.

Чем больше страховая сумма и срок, тем дороже обойдется услуга. В целом, как показывает практика, на рынке средняя ставка колеблется от 0,2 до 3% от суммы услуги.

Страховая сумма

Выплачиваемая ставка не может быть больше, чем действительная стоимость имущества на момент совершения сделки страхования титула, но может быть ниже ее. Банковское учреждение, которое выдает ипотечный кредит, может потребовать выполнить этот процесс.

В рамках минимизации собственных рисков, банк предлагает провести страхование суммы ссудной задолженности, которая обычно бывает меньше по сравнению с полной стоимостью жилья. В том случае, если данная цифра окажется ниже стоимости недвижимости, то возникает неполная защита.

Это означает, что при наступлении страхового случая выплату будут производить не в размере общей ставки, а в пропорциях. Например, в том случае, если квартира стоит сто рублей, а застрахована на восемьдесят, то и выплачено будет только 80%.

Таким образом, непосредственно банк будет удовлетворен, но страхователь окажется при этом без квартиры, а также без денежных средств. Вот почему целесообразно заключать соглашение защиты потери прав собственности на полную стоимость покупаемой недвижимости. Тогда сразу после удовлетворения требований финансовой организации, остаток ставки выплатят участнику защитного процесса.

Заключение договора и документы

Требуется представить следующие документы для страхования титула и, соответственно, копии некоторых из них:

Правоустанавливающая документация в виде свидетельства о регистрации прав на собственность.
Договор по купле-продаже недвижимости.
Бумага, которая подтверждает стоимость предмета страхования.
Технический паспорт.
Домовая книга либо предоставление выписки из таковой.
Справка, которую необходимо взять в органах опеки и попечительства в том случае, если имеются дети в возрасте до четырнадцати лет.

Важно учитывать, что страховая компания обладает правом запросить любую другую документацию, которая относится к делу для проведения оценки страховых рисков.

Как подтверждается цена объекта недвижимости?

Стоимость предмета страхования, как правило, подтверждают следующими документами:

Заключение от независимого оценщика.
Кадастровый паспорт, в котором должна быть указана его стоимость.
Договор по купле-продаже, платежные документы либо нотариально заверенная расписка.
Документы, которые подтверждают расходы на строительство.

Зачастую в целях уменьшения налогообложения в договорах купли-продажи указывают не реальную цену объекта, а существенно сниженную. В том случае, если в рамках подтверждения стоимости покупаемого жилья предоставляют подобный договор, то страховая сумма окажется такой же заниженной.

Период действия

Стандартный период страхования титула составляет, как правило, от одного года до десяти лет. Это обусловливается сроками исковой давности в рамках, которых сделки могут быть признаны недействительными.

Банки в основном требуют, чтобы срок страхования титула соответствовал периоду, на который предоставляется кредит. При определении периода исковой давности очень важно принимать во внимание момент начала его исчисления.

В рамках страхования сделок с недвижимостью важно учитывать различные положения законодательства, согласно которым определяются сроки для обжалования права владения, купленной квартиры.

Выплаты и страховой случай

Что это такое - страхование титула, когда тот самый случай уже наступил?

Как правило, документами, которые подтверждают подобный инцидент, служат следующие бумаги:

Исковое заявление, предоставленное истцом с пометкой о дате его поступления в судебные органы.
Определение о допущении его к процессу судебного производства.
Решение суда, которое вступило в силу.
Документы от прочих компетентных органов о причинах, характере, а, кроме того, размере ущерба.

Все документы должны предоставляться страховщику наряду с заявлением главного участника об ущербе. Выполнять это требуется в срок, который был установлен правилами страхования.

Время извещения страховой организации о наступлении инцидента составляет три дня. Нарушение данного периода может послужить причиной отказа в выплате страховых возмещений.

Помимо этого, страхователь обязан передать представителю доверенность на обжалование, а, кроме того, на опротестование судебного решения. Страховщик вправе запросить абсолютно любую документацию, связанную с этим случаем.

Решение о предоставлении выплаты может приниматься специалистом в досудебном порядке при наличии подтверждающей документации и при условии исполнения обязанностей по соглашению.

В том случае, если на момент события лицо не внесло или же просрочило выплату очередного взноса по соглашению, то данная денежная часть удерживается из общей суммы. Все случаи, в рамках которых страховая компания имеет право отказать в возмещении, подробно приводятся в правилах этой услуги.

Важно быть внимательным при заключении договора и не стесняться задавать те или иные вопросы специалисту. По истечении сроков исковой давности, после совершенной сделки по купле-продаже недвижимости, могут объявиться нежданные на жилье претенденты.

При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами. Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2-4% в год. Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула. Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.

О каких титулах идет речь

В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.

Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает. Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение. Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.

Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки. Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Почему можно потерять титул

Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом «Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?». Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает. На самом деле, это не совсем так.

Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
наличие ошибок в документах на объект недвижимости;
признание одного из участников сделки недееспособным;
наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома. Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом. Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.

Что считается страховым случаем

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла. Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех. Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

Важно! При возникновении угрозы праву собственности на вашу ипотечную квартиру внимательно прочитайте договор со страховой компанией, и обязательно уведомите ее представителей о сложившейся ситуации.

В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.

Кто может застраховать титул

Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости. Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки. В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу. Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.

Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.

Стоимость страховки как показатель чистоты квартиры

Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории. По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;
вам предложат полис по цене выше рыночной;
вам откажут в страховании без объяснения причин.

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки. В первом случае он практически отсутствует. Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.

Важно! Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.

Что нужно учесть при заключении договора

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3-5 лет. Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть. Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

четкое определение страхового случая;
правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения. Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке. Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.

Важно! Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.

Может ли СК отказать в выплате

Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная. Причиной ее могут послужить следующие факторы:

форс-мажорные обстоятельства;
ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;
недобросовестность СК;
иные обстоятельства.

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера. Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком. Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;
использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
сдача заложенного объекта в аренду;
иные нарушения ипотечного договора.

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто. Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.

Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя». Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры. Более того, придется предъявить доказательства, что вы не могли знать о готовящемся мошенничестве (поддельных документах и т.д.). Таким приемом пользуются недобросовестные страховщики. Но к счастью, с развитием рынка страхования их становится все меньше.

Важно! Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.